Nekustamā īpašuma apsaimniekošana Latvijā

Nekustamais īpašums ir lieta, kuru pārveidot to , nesabojājot, var tikai ar spēku un pārvietot no vienas vietas uz citu, bez spēka pielietošanas nav iespējams. Nekustamo īpašumu praktiski lieto, izmanto, tā “pakalpojumus” faktiski visi sabiedrības locekļi. Tādējādi, pateicoties nekustamā īpašuma plašajai sociālās nozīmes un darbības sfērai, būtībā arī nekustamā īpašuma tirgū iesaistās visas gan ar šo īpašumu, gan ar tā lietošanu (īri, nomu utt.) saistītās personas. Likums „Par nekustamā īpašuma īpašnieku atzīstams tikai tas, kas par tādu ierakstīts zemes grāmatā. Līdz ierakstīšanai zemes grāmatā nekustamā īpašuma ieguvējam pret trešās personām nav nekādu tiesību” nosaka, ka nekustamais īpašums tiek vienmēr saistīts arī ar kādu fizisku vai juridisku personu”. Parastā un ikdienišķā situācijā par nekustamo īpašumu uztver tikai zemi un dažāda veida ēkas. Ar nekustamā īpašuma tirgu tā plašākajā nozīmē ir jāsaprot ne tikai tirdzniecība ar nekustamiem īpašumiem, bet arī to pārvaldīšana, īre, noma, ieķīlāšana, kreditēšana, investīciju piesaistīšana celtniecībā utt., kas pēc savas būtības veido tā saucamo valsts nekustamā īpašuma industriju. Šajā industrijā vai tirgū ir iesaistīts gan valsts, gan pašvaldību, gan privātais (fizisko un juridisko personu) nekustamā īpašuma sektors, turklāt pēdējais kļūst par noteicošo. Nekustamā īpašuma pieprasījums: 1. Tas ir pastarpināts pieprasījums, ko nosaka nekustamā īpašuma dotās produkcijas pieprasījums; 2. Pieprasījums ir atkarīgs no nekustamā īpašuma dabiskās auglības, no īpašuma atrašanās vietas; 3. Nekustamā īpašuma pieprasījuma apmēri tiek regulēti, vadoties pēc starpības starp galējo ienākumu, ko var gūt īpašuma īpašnieks, vai nu zemi apsaimniekojot, vai iznomājot. Ienākumu var arī gūt no spekulācijas ar nekustamo īpašumu : pirkt, lai pārdotu tuvākā vai tālākā nākotnē. Nekustamā īpašuma apsaimniekošana: 1. Darbs ar īrniekiem; 2. inženiertīklu apkope un uzturēšana; 3. ēku vadības sistēmu apkope un uzraudzība; 4. drošības un apsardzes nodrošināšana; 5. atkritumu izvešana, deratizācija; 6. ēkas dežuranta pakalpojumi. Arvien vairāku namu apsaimniekošana nonāk privātu kompāniju rokās, mazinot namu pārvalžu lomu, iedzīvotājiem ir izvēles iespējas (vismaz lielākajās pilsētās), lai atrastu sev vēlamāko un izdevīgāko apsaimniekošanu. Līgumu ar apsaimniekotāju parasti definē projekta attīstītājs pārdošanas stadijā. Pie tam konkrēts apsaimniekošanas uzņēmums tiek izvēlēts brīdī, kad notirgota puse no objektiem – dzīvokļiem vai mājām. Tas tā notiek labākajā gadījumā. Sliktākajā – pirkuma līgumos tiek pieminēts tikai datums, līdz kuram jānoslēdz apsaimniekošanas līgums, bet netiek noradīts konkrēts uzņēmums, kā arī netiek iedoti apsaimniekošanas līguma paraugi. Liela daļa nekustamo īpašumu īpašnieku līgumus ar apsaimniekotājiem slēdz tikai reālās situācijas piespiesti – rodas liela problēma, kuru novērst var tikai profesionāļi. Šādos brīžos īpašnieki ir gatavi darīt jebko, lai tikai novērstu problēmu. Latvijā agrāk un arī šobrīd neeksistē normatīvie akti, kas nosaka, kam jāietilpst biroju ēku, dzīvokļu namu un dažādu citu veidu apdzīvojamām teritorijām, apsaimniekošanas pakalpojumu grozā, savukārt jaunuzceltos daudzdzīvokļu namos kompānijas strādā pēc universālas Ministru kabineta izdotas shēmas, kas arī uzskatāma par novecojušu. Šajā pamata pakalpojumu grozā ietilpst inženiertehnisko tīklu apkalpošana, kāpņu telpu uzkopšana, ārējās teritorijas uzkopšana. Papildus var būt diennakts avārijas dienests, ēku kopīpašuma apdrošināšana, dežurantu serviss un daudzi citi. Papildu pakalpojumus izvēlas nama iedzīvotāji, kopējā sapulcē pieņemot par to lēmumus. Pēdējā laikā ir daudz jauno projektu iedzīvotāju, kas nav apmierināti ar piespiedu apsaimniekotāju, kas bija jau iekļauti līgumā, pērkot dzīvokli. Pēc statistikas datiem vadoties šādu iedzīvotāju skaits procentuāli ir ap 64% - tieši jauno projektu iedzīvoji. Pašlaik daudzi cilvēki paši grib rīkot nama iedzīvotāju kooperatīvās biedrības un kontrolēt savas mājas apsaimniekotāja izvēli. Tomēr, ir likuma nepilnības un daļa nespēj sasaukt