Dzīvokļu īpašnieku un māju pārvaldnieku attiecības, kā ikvienas tiesiskas attiecības starp diviem vai vairākiem tiesību subjektiem Latvijā, regulē valsts noteiktas tiesību normas un pašvaldību izdotie saistošie noteikumi, nosakot attiecībās iesaistīto indivīdu subjektīvās tiesības un juridiskos pienākumus. Tomēr lai plašāk runātu par dzīvokļu īpašnieku un māju pārvaldnieku savstarpējām attiecībām dzīvojamo māju pārvaldīšanas un apsaimniekošanas procesā, vispirms ir jānoskaidro kādas ir obligātās darbības, kas būtu jāveic, lai organizētu nekustamā īpašuma pārvaldīšanu.
Nekustamā īpašuma lietošanas mērķu klasifikācija
Nekustamo īpašumu izpratne, kas balstīta uz Latvijas Republikas Civillikumā definētajām lietu tiesībām ir šāda:
„Ķermeniskas lietas ir vai nu kustamas vai nekustamas, raugoties pēc tā, vai tās var vai nevar pārvietot, ārēji nebojājot, no vienas vietas uz otru”;
„Zemes īpašniekam pieder ne vien tās virsa, bet arī gaisa telpa virs tās, kā arī zemes slāņi zem tās un visi izrakteņi, kas tajā atrodas”;
„Uz zemes uzcelta un cieši ar to savienota ēka atzīstama par tās daļu”.1
Pirms formulēt definīciju un priekšstatu par „celtni”, nepieciešams noteikt zemes, uz kuras tā atrodas, lietošanas mērķi, ko nosaka LR Likums „Zemes ierīcības likums”.
NĪ lietošanas mērķu klasifikācija Latvijā galvenokārt tika noteikta pēc starptautiskā klasifikatora Clasification of Types of Constructions – CC2. Šobrīd ir spēkā esoši Ministru kabineta 2009.gada 22.decembra noteikumi Nr.1620 „Noteikumi par būvju klasifikāciju”, saskaņā ar kuru celtnes iedalās:
Ēkas - atsevišķi, ilglaicīgi lietojamas apjumtas būves, kurās var iekļūt cilvēki un kuras ir noderīgas vai paredzētas cilvēku un dzīvnieku patvērumam vai priekšmetu turēšanai;
1.11 Dzīvojamās mājas - ēkas, no kuru platības vismaz puse tiek izmantota dzīvošanai. Ja dzīvošanai tiek izmantots mazāk par pusi ēkas kopējās platības, tā tiek klasificēta kā nedzīvojamā ēka saskaņā ar tās projektā noteikto lietošanas veidu;
1.1.111 Viena dzīvokļa mājas
1.2.112 Divu vai vairāku dzīvokļu mājas
1.3.113 Dažādu sociālo grupu kopdzīvojamās mājas
2.12 Nedzīvojamās ēkas
INŽENIERBŪVES
1.1.21 Transporta būves
1.2.22 Cauruļvadi, sakaru un elektropārvades līnijas
1.3.23 Kompleksās būves rūpnieciskās ražošanas uzņēmumos
1.4.24 Citas inženierbūves3
Savukārt likumā „Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likums” „dzīvojamā māja” tiek definēts šādi:
dzīvojamā māja — ēka, kas nodota ekspluatācijā un saskaņā ar kadastrālās uzmērīšanas lietu ir dzīvojamā māja (arī dzīvokļu īpašumu māja), tai piederīgās ēkas (būves), zeme, uz kuras tās atrodas, ja zeme kopā ar dzīvojamo māju veido vienotu nekustamo īpašumu vai ietilpst dzīvojamo māju veidojošo dzīvokļu īpašumu sastāvā, vai ēka, kas nodota ekspluatācijā un saskaņā ar kadastrālās uzmērīšanas lietu ir dzīvojamā māja, tai piederīgās ēkas (būves) un piesaistītais zemesgabals;4…
